丸永建設株式会社

こんにちは、丸永建設の永島です。

「松江市で新築マンションを検討しているけれど、地方だと選択肢が少なくて…」

「管理費と修繕積立金って、実際どのくらいかかるものなんでしょうか？」

「モデルルームを見学するとき、どこをチェックすればいいのか分かりません」

——こうしたご相談を、松江市・出雲市エリアのお客様からいただくことがあります。

松江駅や出雲市駅の周辺では、駅近・商業施設周辺に新築マンションが分譲されることがあり、「戸建てより手軽に、利便性の高い立地で暮らしたい」という方に人気です。ただし、地方のマンション購入は都市部とは事情が異なる部分も多く、同じ感覚で判断すると入居後に「思っていたのと違った」となりかねません。

本記事では、島根県で新築マンションの購入を検討中の方に向けて、以下のポイントをご紹介します。

・島根の新築マンション市場の特徴（物件数・エリア）

・物件価格以外にかかるお金とランニングコスト

・建物・設備・共用部で確認しておきたいこと

・管理規約・災害リスク・将来の資産価値まで含めた判断軸

1. 島根の新築マンションは「物件数が限られる」ことを前提に考える

供給エリアは松江市・出雲市が中心

島根県内の新築マンションは、都市部と比べて供給数が少ない傾向にあります。分譲エリアは松江駅周辺・松江市中心部、出雲市駅周辺などに集中しており、時期によっては県内で新規分譲がほとんど出ないこともあります。

そのため「希望のエリア × 希望の間取り × 希望の予算」がすべて揃う物件に出会えるとは限りません。条件に優先順位をつけたうえで、中古マンションや戸建てまで選択肢を広げて情報収集するのが現実的な進め方です。

「待つ」という判断が難しいのが地方の特徴

都市部であれば「もう少し良い物件が出るまで待つ」という選択もしやすいのですが、供給が不定期な地方では、次の分譲がいつになるか読めません。逆に言えば、納得できない条件で焦って決めてしまうリスクもあるということです。

「マンションでなければならない理由」が何なのかを、ご家族で一度整理しておくことをおすすめします。

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2. 物件価格以外にかかるお金を把握しておく

購入時にかかる諸費用

新築マンションの購入では、物件価格とは別に諸費用が必要です。一般的には物件価格の3〜5%程度が目安とされ、現金で用意しなければならないものもあります。

・登記費用（所有権保存・抵当権設定）

・住宅ローン関連費用（事務手数料・保証料）

・火災保険・地震保険

・修繕積立基金（将来の大規模修繕に備える一時金）

・管理準備金（管理組合の立ち上げ費用）

・引っ越し費用・家具家電・オプション工事費

とくに修繕積立基金と管理準備金はマンション特有の費用で、数十万円単位になることもあります。見落としやすいので、資金計画に必ず組み込んでおきましょう。

毎月かかるランニングコスト

マンションは、住宅ローンの返済とは別に管理費・修繕積立金・駐車場代が毎月発生します。この3つを合計すると、月々2〜3万円程度になるケースも珍しくありません。

さらに注意したいのが、修繕積立金は築年数の経過とともに値上がりするのが一般的という点です。新築時の金額は低めに設定されていることが多く、10年後・20年後には当初の2倍以上になることもあります。

購入時の返済額だけで判断せず、「20年後もこの支出を続けられるか」という視点で無理のない計画を立てることが大切です。

長期修繕計画を必ず確認する

販売時に提示される長期修繕計画書には、今後の修繕スケジュールと積立金の増額予定が記載されています。「何年目にいくらまで上がる想定なのか」を確認しておくと、将来の家計をより正確に見通せます。

3. 建物・設備仕様で確認しておきたいポイント

間取りや設備は原則「変更できない」

マンションは設備仕様や間取りがあらかじめ決まっており、注文住宅のように自由に変更することはできません。実際に、入居後に「キッチンが使いにくい」「洗面スペースが狭い」といったお声を聞くこともあります。

モデルルーム見学の際は、実際の生活動線をイメージしながら、次の点を確認してみてください。

・キッチン・洗面・浴室の広さと動線

・収納量（ウォークインクローゼット・パントリー・玄関収納の有無）

コンセントの位置と数

・洗濯機置き場・物干しスペースの確保

・窓の数・向きと日当たり、風通し

また、モデルルームはオプション仕様で仕上げられていることが多い点にも注意が必要です。「どこまでが標準仕様で、どこからが追加費用なのか」を必ず確認しましょう。

断熱・気密性能もチェックする

山陰エリアは冬の寒さと湿気が住まいの快適性に大きく影響します。マンションは戸建てに比べて気密性が高い一方で、結露やカビが発生しやすいという側面もあります。

窓の仕様（ペアガラス・Low-Eガラスかどうか）、断熱材の種類、24時間換気システムの有無は、住んでからの快適さと光熱費に直結します。「新築だから大丈夫」と考えず、具体的な仕様を確認しておきましょう。

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共用部分の使い勝手も見ておく

専有部分だけでなく、日々使う共用部分の確認も欠かせません。

・駐車場の台数と配置（1世帯2台確保できるか／来客用はあるか）

・駐輪場・宅配ボックスの有無

・ゴミ置き場の場所と出せる時間帯

・エレベーターの台数（総戸数に対して足りているか）

・雨の日の動線（駐車場から玄関まで濡れずに移動できるか）

車が生活の前提となる島根では、駐車場の条件が暮らしやすさを大きく左右します。「1世帯1台まで」という物件も多いため、共働きのご家庭は必ず事前に確認してください。

4. 管理体制と管理規約を確認する

マンションは「管理を買う」と言われる理由

マンションの資産価値と住み心地は、管理の質に大きく左右されます。管理会社が入る形態か、住民主体の自主管理かによって、日常の清掃レベルや修繕対応のスピードが変わってきます。

また、総戸数が少ないマンションは、1戸あたりの修繕費負担が大きくなりやすいという特徴があります。地方の物件は総戸数が比較的少ないケースもあるため、長期修繕計画とあわせて確認しておきたいポイントです。

管理規約でできること・できないこと

マンションには管理規約があり、暮らし方に一定の制約がかかります。契約前に、ご家族の暮らし方と照らして確認しておきましょう。

・ペットの飼育可否（種類・頭数・大きさの制限）

・楽器演奏の可否、生活音のルール

・リフォームの可否と申請手続き

・バルコニーの使用ルール（物置設置・喫煙の可否など）

・賃貸に出す場合の条件

5. 災害リスクと地域特性を確認しておく

ハザードマップは必ず確認する

島根県内には、豪雨や土砂災害のリスクがあるエリアも存在します。マンションであっても、浸水想定区域では駐車場や1階部分、電気設備が被害を受ける可能性があります。

各自治体が公開しているハザードマップで、洪水・土砂災害・津波の想定区域を必ず確認しておきましょう。あわせて、非常用電源の有無や、断水時の給水設備といった防災設備もチェックしておくと安心です。

耐震性能と建物構造

新築マンションは現行の耐震基準を満たしていますが、耐震構造・制震構造・免震構造のどれを採用しているかで揺れ方は変わります。地盤の状況とあわせて、販売担当者に確認しておくとよいでしょう。

6. 将来の資産価値と「出口」まで考えておく

地方のマンションは流動性が低い傾向にある

見落とされがちですが、購入前に考えておきたいのが「将来手放すことになったとき、どうなるか」という視点です。

都市部と異なり、地方は中古マンションの取引件数がそもそも少なく、売却したいときにすぐ買い手が見つかるとは限りません。転勤や家族構成の変化で住み替えが必要になった場合、売却まで時間がかかったり、想定より価格が下がったりする可能性があります。

賃貸に出すという選択肢も限定的

「売れなければ貸せばいい」と考える方もいらっしゃいますが、地方では賃貸需要も限られます。空室期間中も、住宅ローン返済に加えて管理費・修繕積立金の支払いは続きます。

永住する前提なのか、10〜20年後の住み替えも視野に入れるのか。この点を最初に整理しておくと、判断の軸がはっきりします。

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7. マンションと戸建てで迷っている方へ

「利便性」と「自由度・広さ」のどちらを取るか

ここまで新築マンションの注意点をお伝えしてきましたが、マンションが向いている方も、戸建てが向いている方もいらっしゃいます。

マンションは、駅近の利便性・建物のメンテナンスを管理組合に任せられる手軽さ・セキュリティ面が魅力です。一方で戸建ては、間取りの自由度、駐車スペースの確保しやすさ、月々のランニングコストがかからない点、リフォームの自由度が強みになります。

島根県、特に安来市周辺では土地価格が比較的手頃なため、マンションと近い予算で、ゆとりある戸建てを実現できるケースも少なくありません。両方の選択肢を並べて比較したうえで判断されることをおすすめします。

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まとめ：島根で新築マンションを選ぶなら、購入後の20年まで見据えて判断しよう

島根で新築マンションを購入する際は、物件数の少なさ、管理費・修繕積立金といったランニングコスト、駐車場をはじめとする共用部の条件、災害リスク、そして将来の資産価値まで、都市部とは異なる視点での確認が必要です。

大切なのは、購入時点の価格や設備の新しさだけでなく、10年後・20年後の家計と暮らし方まで含めて考えること。情報をしっかり集めたうえで判断すれば、後悔のない選択ができます。

「マンションと戸建て、どちらが自分たちに合っているか分からない」という段階のご相談も、私たちは日常的にお受けしています。中立的な立場から、ご家族の暮らし方と資金計画に合った考え方を一緒に整理させていただきます。

丸永建設のトータルサポート

丸永建設では、お客様一人ひとりのご希望をじっくりお聞きし、最適なご提案をいたします。土地探しから資金計画のご相談、各種制度の活用サポート、そして建築後のアフターサービスまで、トータルでサポートさせていただきます。

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投稿者プロフィール

丸永建設株式会社: 永島三保（ながしまみほ）
住宅アドバイザー／営業担当
元看護師としておよそ25年間、病院勤務から訪問看護まで地域医療に携わり、
医療現場で培った「安全・安心」の視点を強みに
手すり位置や段差解消、浴室・トイレのレイアウト最適化などバリアフリー住宅のご提案に定評があります。
営業としては “聞く力” を大切にし、お客さまの理想と課題を丁寧にヒアリング。
資金計画のご相談から完成後のアフターフォローまでワンストップでサポートしています。

建設業界歴：15年
保有資格：看護師／介護支援専門員（ケアマネージャー）／しまね住宅総合相談員／島根県被災住宅応急復旧相談員／
　　　　　ハウジングライフプランナー
得意分野：バリアフリー住宅提案・ユニバーサルデザイン・資金計画サポートほか

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